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深圳:大品牌亏本争市场 小空间无奈渐退场

2019-01-31 07:36:18 来源:证券时报

作为国内“双创”最活跃的城市之一,深圳自然成为诸多共享办公空间争夺的焦点。这里拥有大量创业企业、各类成长型中小企业以及大型公司的分支机构,而这些企业类型正是共享办公空间最主要吸引的对象。

然而,在资本寒冬下,深圳也正发生新变化:越来越多的写字楼租户转投共享办公空间,曾经依靠政府补贴“滋润活着”的诸多小空间正逐渐退场,大品牌们为了争夺市占率不惜亏本纷纷抢占甲级写字楼市场……共享办公空间的新故事,在深圳每天正在轮番讲述。

写字楼租户转投共享办公空间

“我们之前在后海片区的中铁大厦,但去年环境不好公司裁员多,为节省成本,公司把一些部门搬到周边的共享办公空间去,只留下市场部等前台部门在原来的办公室。”日前,当证券时报记者在走访后海片区的共享办公空间时,从事IT行业的小刘如是说。

这只是一个缩影。据悉,从去年10月以后,深圳的中介市场逐渐出现写字楼退租现象,其中部分公司从此消失,部分则是选择了成本更低廉的共享办公空间。

“去年10月之后,原本一些写字楼待续约的客户,开始跟我们提出部分退租,还有干脆退租去共享办公空间的。”高力国际深圳公司办公楼服务部董事周之惠接受证券时报记者采访时表示,近期她手头上就有5个这样的案例,尽管比例不高,但趋势已开始呈现。

记者在走访中也发现,深圳不少大型企业下属部门已选择入驻共享办公空间,如三星租了SOHO 3Q整层楼,沃尔玛旗下的山姆会员店的部分人员、小米旗下的商米科技入驻WeWork TCL社区等等。在一些知名的共享办公空间中,非初创企业占比甚至超过30%。

据周之惠介绍,现在深圳很多写字楼将共享办公空间当作配套引进。在她看来,原本写字楼由于面积问题难以吸引小型租户,引进共享办公空间则可吸引一些有实力、有潜力的初创企业在项目内成长。“对企业运营来说,它们提供了更有弹性和灵活的选择;对于一手开发商来说,现在也越来越欢迎共享办公空间,尤其欢迎好的品牌。”

小型空间生存环境恶化

2016年,深圳知名孵化器“地库”和“孔雀机构”先后倒闭,其原因是空间入驻率不高、依靠政府补贴、无法实现自我盈利。记者走访发现,这一状况在本土新兴小型共享办公空间中仍然存在。

在深圳软件产业基地内,“双创”最火的2015~2016年,基地充斥各类大大小小的共享办公空间和孵化器,当中不乏知名的3W咖啡、飞马旅等。但日前记者再次走访时发现,这里的共享办公空间数量锐减,3W咖啡、飞马旅等知名企业已经离场,还能“存活”的大多是自带投资和孵化属性的产业类空间。

记者在深圳湾创业广场了解到,包括创新工场、南极圈、微漾国际创客空间等在内的共享办公场地的单个工位租金在1200~2150元/月之间,除自己孵化的创业团队以外,外部入驻的租用占比约在60%~70%。

“前几年还有很多比较小的的空间,但现在越来越少了。”深圳某投资机构的投资经理告诉证券时报记者,在2016年,她经常要跑很多共享办公空间去参加路演活动,现在路演活动越来越少,很多空间连活动都办不起来,更别提企业入驻了。“这些小空间一旦政府补贴断了,活动也接不到,对企业也没有吸引力,自然生存不下去了。”

盈利问题依旧难解

据高力国际不完全统计,截至去年年底,深圳正在运营的各类共享办公空间大约有180个。但周之惠认为,数据中缺失了部分小型空间,实际运营数量应该大一些。

周之惠介绍说,共享办公首先要面临的就是拿盘成本过高的问题。在深圳一些甲级写字楼里,共享办公空间的工位可以卖到5000元以上,这类工位大多有地段好、高层、景观好等特点。

但在走访中,记者也发现,更多知名空间采用“低价策略”,如优客工场海岸大厦社区的工位价格均位于1300~1500元/月,SOHO 3Q的工位价格为1500元/月。WeWork价格稍高,但一个工位租价也不过3150~3300元/月,这些价格均包含水电、物业管理、网络等办公室必要支出,还附加免费的共享区域、酒水、餐饮、前台等服务。

走访中记者发现,当前共享办公空间的主要盈利来源仍然是租金。优客工场深圳区域总经理邝勇军表示,目前租金占到他们底层收入的比重仍然很大,大约在70%~80%左右。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,共享办公当前仍依赖于办公位的出租和部分增值服务,盈利空间比较狭窄。

头部品牌效应在行业内依旧存在,例如WeWork、寰图、优客工场等品牌在深圳门店的平均入驻率均达到70%以上,部分门店入驻率超90%。但也有表现不佳的,如SOHO 3Q深圳门店至今入驻率刚过40%。

“现在市场上大部分品牌正在运营的空间,企业入驻率在50%~60%,很多新门店连50%都达不到。”周之惠认为,对于处在扩张期的一些共享办公品牌来说,他们目前主要考虑的不是盈利问题,而是战略扩张。

严跃进也认为,共享办公未来的新模式其实还有很多,比如说共享办公品牌价值提升,可以降低物业租赁的成本,同时也可以积极导入各类融资,此类服务到位,那么相关服务费的收取就会比较客观了。

为提升企业入驻率,各空间纷纷开出优惠条件,如WeWork深圳新门店的两个月免租期+全年九折优惠、SOHO 3Q有更低的内部优惠价等,甚至对入驻企业、中介拉来新客户的还有1~2个月租金的提成返点政策。可以预见的是,一场新的价格战将在2019年展开。

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